Aujourd’hui encore, l’immobilier dans le sud de l’Espagne peut être considéré comme un Eldorado. Les derniers chiffres communiqués en février 2023 confirment l’année record connue par l’Espagne en 2022. Le marché immobilier sur la Costa del Sol a atteint des sommets et il suffit de voir qu’un bien à peine mis en vente, trouve de manière générale, immédiatement acquéreur. Le nombre de transactions pour l’année écoulée communiqué par les bureaux de notaire atteint son maximum en près de 15 années avec plus de 700.000 ventes signées dans le pays, avec près de 150.000 transactions concernant des étrangers, soit 20%. L’Andalousie attire de plus en plus de monde, qu’il s’agit de touristes (on attend plus de 30 millions de visiteurs en 2023 dans le sud de l’Espagne) ou de personnes désirant investir (144.000 ventes ont été enregistrées l’an dernier dans la Communauté Autonome). D’ailleurs, les 20% de moyenne en Espagne sont surtout liés à un pourcentage de nouveaux propriétaires étrangers proche de 35% dans le sud de la péninsule. Dans ce contexte, la Costa del Sol et son climat idéal toute l’année tire véritablement son épingle du jeu. Malaga est la quatrième ville espagnole qui vend le plus de biens avec un prix au mètre carré qui atteint des sommets (2220 euros) mais cela ne semble pas refroidir les acheteurs (en comparaison avec les montants prohibitifs de certaines villes de leur pays d’origine). Malaga et l’Andalousie trouvent également dans de nouvelles règles fiscales une force majeure d’attraction. En 2019, les impôts sur les droits de successions ont été massivement réduits voire supprimés dans certaines situations. Des allègements fiscaux sont prévus, ce qui fait le plus grand bien au portefeuille des potentiels acquéreurs. Ajoutons que dans les villes andalouses, l’obtention d’une licence touristique n’est pas un chemin de croix comme c’est le cas dans d’autres villes espagnoles et les locations de courte durée sont aussi facilitées. Une nouvelle loi foncière en Andalousie a également vu le jour, connue sous le nom LISTA (Ley Impulso Sostenibilidad Territorio Andalucia). Elle simplifie au maximum les procédures relatives à l’aménagement du territoire et à l’urbanisme. Sachez enfin qu’en 2023 est attendue une baisse de transactions liée notamment au nombre de biens disponibles qui diminue. De nombreux experts s’accordent sur le fait que nous avons atteint une année charnière et que l’on devrait connaître la fin de la hausse du prix du mètre carré et qu’une certaine normalisation du marché devrait en découler. Cette tendance générale devrait donc voir la poursuite du boom des étrangers qui achètent des appartements et des maisons sur la Costa del Sol dans les prochains mois…
Alors, vous rêvez d’investir au soleil ? Esprit Sud Magazine vous dit tout !
Avant tout …
Faire le grand saut vous demande d’être prêt et d’être dans les conditions optimales pour le réaliser. Sachez tout d’abord où vous désirez précisément effectuer votre investissement. Visitez plusieurs endroits avant même de vous intéresser à ce qui est en vente. Quels sont vos endroits « coups de cœur » ? Votre cœur balance entre le bord de mer ou l’intérieur du pays ? Réfléchissez également aux objectifs de votre investissement. Allez-vous vous y installer dans un avenir proche ou est-ce uniquement un projet d’investissement avec une bonne rentabilité locative ? En ce qui concerne le bien en lui-même, votre préférence va-t-elle vers un appartement (les facteurs « voisinage » et «nuisances sonores » doivent dès lors être pris en compte) ou plutôt vers une maison indépendante ? Attachez également de l’importance aux espaces extérieurs, jardins et terrasses (nous vivons dans le sud et les extérieurs sont autant voire plus importants que l’intérieur) ou à l’urbanisation en elle-même et ses offres (piscines, pistes de padel, jardins communs, …).
Et surtout, la question du budget !
Enfin, et c’est un élément essentiel, quel est votre budget afin de ne pas vous investir dans un projet illusoire et d’y perdre un temps inouï. Rêver est possible mais gardez les pieds sur terre. L’appart en bord de mer avec trois chambres, terrasse avec une vue exceptionnelle au prix de 120.000 euros n’existe que dans vos rêves. Ficeler son budget est l’étape préalable à toute acquisition en Espagne. Sachez également qu’au pays de Cervantès, la clause de rétractation pour non-obtention du prêt n’existe pas (on peut parfois la négocier mais de manière générale, elle n’est pas monnaie courante). Les frais annexes sont également plus complexes et doivent être bien étudiés avant la recherche d’un bien pour éviter de perdre du temps ou d’essuyer mille et une désillusions. Il y a en effet l’avocat (généralement 1% du montant du bien), les frais de notaire (plutôt réduits ici en Espagne car son rôle est aussi minime), les taxes et impôts qui varient en fonction de la Communauté Autonome où se trouve le bien, si l’on achète du neuf ou de l’ancien, si l’on est résident ou pas, etc… Si en Belgique, France ou Luxembourg, vous obtenez un financement plus important qu’en Espagne, même s’il est moins facile à obtenir que par le passé, nous vous conseillons de vous adresser à plusieurs banques, de faire la comparaison des taux d’intérêt (même si depuis 2022, les choses se sont compliquées) et de vous armer de patience car la procédure peut être longue. Si vous êtes un résident espagnol, alors comptez plus ou moins 10 jours ouvrables pour obtenir une réponse pour un financement plutôt difficile à décrocher et qui peut parfois atteindre 70-80% de la valeur du bien. Quoi qu’il en soit, vous devez absolument avoir sondé ce terrain miné du prêt hypothécaire avant votre recherche de bien car cela vous évitera de perdre du temps et d’en faire perdre aux autres. Un budget ficelé et garanti est la condition principale à la recherche effective du bien. Le décor est planté, quelles sont maintenant les étapes importantes dans votre projet d’acquisition d’un bien dans le sud de l’Espagne... Esprit Sud Magazine vous dit tout !
Le choix d’un agent immobilier référencié
Une fois que vous avez localisé votre zone de préférence, faites appel à un agent immobilier référencié et dont le professionnalisme n’est plus à prouver. Être bien accompagné dans vos recherches et démarches est une étape préalable essentielle. Évitez les multiples contacts avec les annonceurs des sites web Idealista ou de Fotocasa. Souvent, les biens proposés ne sont pas actualisés, voire n’existent pas et ne servent qu’à ferrer les clients à qui l’on tente de vendre ce que l’on a en boutique et rien d’autre. «Ce bien vient juste d’être vendu mais je peux vous proposer ceci» est souvent ce que vous obtenez comme réponse. Un accompagnement dans votre langue peut également être un véritable atout. Mais parfois, il vaut mieux un bon agent immobilier qui ne parle pas le français mais extrêmement compétent qu’un francophone qui ne maîtrise pas suffisamment sa matière mais sachez que les deux ne sont pas incompatibles et qu’il est toujours plus facile d’avoir recours à une personne qui vous comprenne parfaitement. Avec celui-ci, faites le tour complet de vos attentes et de vos envies mais aussi de votre budget. N’hésitez pas à poser toutes les questions qui vous trottent dans la tête et jaugez, avec bon sens, la qualité des réponses qu’il vous donne, pour vous faire une idée quant à sa compétence et son professionnalisme. Le bon agent immobilier réussit à être le lien entre un acheteur potentiel dont il saisit parfaitement les attentes et un vendeur qui ne dispose pas toujours de toutes les informations importantes du secteur immobilier et qui semble bien souvent, idéaliser son bien. Son rôle est essentiel dans l’adéquation du bien avec les attentes du client, dans la négociation d’un prix juste et justifié, dans la multitude des vérifications nécessaires en lien avec un bien « sain » et dans les différentes étapes du processus d’acquisition du bien. Il se fait parfois, voire souvent, aider d’un avocat afin de garantir le cadre le plus transparent possible à la transaction future.
Lors de vos visites, gardez un minimum la tête froide !
Vous partez avec l’agent immobilier choisi par vos soins à la découverte de biens que vous avez préalablement sélectionnés. Gardez toujours en tête vos critères préalables. Ne tombez pas sous le charme de biens qui n’entrent pas dans « vos cases préétablies », gardez les pieds sur terre et cochez lors de la visite les qualités du bien que vous désirez acheter les unes après les autres. Tomber sous le charme d’une annonce et aux oubliettes les points rédhibitoires, vos critères et vos préférences, vous conduira, à coup sûr, à regretter un jour cet achat coup de cœur et impulsif.
L’étape indispensable du N.I.E.
Le fameux Numéro d’Identification des Étrangers (N.I.E.) est une étape incontournable et peut déjà faire l’objet d’une anticipation de votre part. Il vous est en effet possible de l’obtenir avant votre séjour en Andalousie et ce au travers de l’Ambassade d’Espagne (comptez entre 6 semaines et trois mois). Rappelons que sans le N.I.E., il n’y a pas d’achat. Le décrocher sur le territoire espagnol ou dans votre pays d’origine vous permettra d’ouvrir toutes les portes : l’achat d’un véhicule, souscrire à un contrat d’assurance, l’ouverture d’un compte bancaire à votre nom, devenir client de fournisseurs d’énergies et d’eau ou encore d’internet, etc… Bien entendu, il est également possible de l’obtenir lors de votre séjour sur la Costa del Sol, mais ce qui est fait n’est plus à faire !
Vérifications multiples et signature du contrat de réservation.
Le N.I.E. en poche et le bien de vos rêves trouvé, il vous reste maintenant différentes étapes à franchir, épaulé par votre agent immobilier et votre avocat. La vérification de la conformité du bien au cadastre est une des premières choses à vérifier. Obtenir une « nota simple », un certificat d’enregistrement en mairie, une « licencia de primera ocupación », éplucher les dettes qui incombent au précédent propriétaire (pour rappel ce travail n’est pas celui d’un notaire en Espagne), sont d’autres éléments à cocher avant toute signature. Signer le contrat de réservation bloque la propriété pendant une période de quelques jours (rarement plus de 7 jours). Une somme d’argent de minimum 500 euros et pouvant atteindre 5.000 euros est déposée par le futur propriétaire. Cette transaction bloque les visites qui ne pourront plus être effectuées par votre agent. Le bien vous est réservé. Cette somme est gardée sur le compte de votre agent ou sur celui de votre avocat. Les négociations continuent avant que l’offre ne soit finalement acceptée. Si celle-ci n’est pas entendue par le vendeur, le montant vous est remboursé. Si un accord a lieu, cette somme sera déduite du prix de vente final. Il est évident qu’aucune somme ne doit être versée sans l’établissement de ce contrat de réservation préalable (sinon, méfiance !).
Une étape de plus avec la signature du compromis
Cette signature du contrat d’« arras» qui ne se signe pas chez le notaire est une autre étape indispensable. Ce document lui sera par contre remis le jour de la signature définitive. Y figurent les conditions de vente établies entre l’acheteur et le vendeur, les identités des parties respectives, les informations légales de la propriété, le prix de vente du bien, la date limite de signature définitive devant le notaire désigné, l’adresse de celui-ci, les éventuelles dettes en cours (recherchées par l’agent immobilier ou l’avocat), les moyens de paiement, la répartition des frais de notaire, les pénalités éventuelles en cas de retrait de l’une des deux parties. Signer ce document est accompagné d’un versement d’une somme équivalent à 10% du prix de vente. L’agence (ou l’avocat) garde cette somme sur son compte jusqu’à la finalisation de la transaction. L’acheteur potentiel qui se rétracte s’expose à perdre cet argent. Quant au vendeur qui change d’avis, il aura l’obligation légale de rembourser le double de la quantité avancée par l’acheteur. A bon entendeur…
Le rêve devient réalité…
C’est devant le notaire que se déroule la signature de l’acte de vente et c’est à partir de cet instant que vous recevez votre trousseau de clés. Généralement, un ultime tour de la propriété est proposé quelques heures avant la signature. Les documents à présenter lors de cette ultime rencontre chez le notaire désigné (c’est souvent le vendeur qui a le choix du notaire) sont les suivants : une pièce d’identité (carte d’identité ou passeport), le N.I.E., un contrat de réservation ou un contrat de vente signé, un certificat de propriété (« registro de la propiedad »), un certificat de charges («nota simple informativa») et un certificat de conformité énergétique (« certificado de eficiencia energética »).
Si vous ne pouvez être présent lors de la signature définitive, vous pouvez vous faire représenter par votre avocat (le passage par un notaire dans votre pays d’origine ou en Andalousie pour obtenir une procuration est alors nécessaire). La veille ou l’avant-veille, il est important de bien s’assurer que le paiement définitif et sous la forme précisée préalablement, sera réalisé le jour de la signature. Confirmez cela avec votre avocat, votre agent et votre banque afin d’éviter de reporter la signature !
Félicitations ! Vous êtes propriétaire !
Il vous reste à savourer cet instant et à profiter enfin de ce rêve devenu réalité. N’oubliez pas malgré tout l’Impôt sur la Transmission Patrimoniale, imputable en cas d’achat d’une propriété de seconde main et qui se paie dans les 30 jours qui suivent l’acquisition. Il est de 7 % en Andalousie. Dans le cas d’un logement neuf, c’est la prise en charge de la TVA qui vous incombe avec un versement de 10 % de la valeur du bien. Chaque année, vous devez également vous acquitter de la taxe foncière annuelle, l’I.B.I. (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles »), basée sur la valeur cadastrale du bien. Cet impôt est en moyenne 3 à 4 fois inférieur à celui de la France ou de la Belgique. Si vous optez pour un investissement locatif, ceci n’est permis légalement que si le bien possède une licence touristique. S’il ne dispose pas de cette attestation, elle peut être, sous certaines conditions, obtenue. Que vous louez ou non votre propriété et que vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, vous devez également payer un impôt sur les revenus locatifs, appelé « Impuesto sobre la Renta de No Residentes » (I.R.N.R.) au travers du « Modelo 210 ».
Vous hésitez encore ?
Doit-on rappeler la richesse de la culture, de la gastronomie et du patrimoine en Andalousie ? Faut-il revenir sur les conditions météorologiques exceptionnelles et un climat méditerranéen incroyable où le soleil est roi ? Les Andalous ont le cœur sur la main et vous le prouveront. La qualité de la vie dans le sud de l’Espagne est idéale et le coût de la vie y est beaucoup plus intéressant qu’en Belgique, France ou Suisse... Les rentabilités locatives sont très bonnes à condition de bien choisir le lieux de votre investissement. Et cerise sur le gâteau, à l’encontre des idées faussement répandues parfois, les étrangers qui deviennent propriétaires de biens immobiliers (sans la nationalité espagnole) ont les mêmes droits que les citoyens espagnols qu’il s’agit de l’acquisition, de la gestion et de la location et cela, sans la moindre restriction. La liste des arguments et avantages de l’achat d’un bien sur la Costa del Sol ou en Andalousie que vous fournirons ceux qui ont franchi le pas est longue, n’est-ce pas ? Optez malgré tout pour un achat réfléchi sans précipitation !