Dossier spécial habitation

Après vous avoir révélé « nos 10 meilleurs conseils avant d’acheter en Espagne », dans le numéro 1 d’Esprit Sud, nous allons maintenant vous informer sur tout ce qui concerne la propriété et ses conséquences.

Avec une croissance positive de 2,7% par an depuis 2015, la plupart des experts pensent que le secteur de l’immobilier est toujours un bon investissement en Espagne.

Avec la crise du Covid19, les étrangers et les espagnols trouveront certainement encore plus de belles et bonnes opportunités sur la plupart du territoire espagnol et bien entendu en Andalousie.

Les investigations devraient se porter en priorité dans les centres urbains et les zones de villégiature. La demande y est plus élevée et les offres bénéficient d’un intérêt constant.

Même le coronavirus ne changera pas les faits !

Le Sud de l’Espagne attire de plus en plus de nouveaux acquéreurs pour des secondes résidences. L’attrait du farniente au soleil, les tapas et la culture andalouse augmentent l’attrait de la région et influencent les achats immobiliers.

Investir en Espagne reste très intéressant ! Le prix à l’achat dans les villes côtières est sensiblement plus élevé que la moyenne de l’Espagne mais le revenu locatif annuel moyen dépasse les 7%. Une bonne raison de choisir un investissement immobilier comme futur placement.

L’Espagne accueille chaque année plus de 80 millions de touristes et ce chiffre astronomique continuait d’augmenter avant mars 2020. Les touristes les plus dépensiers sont les Britanniques, les Scandinaves, les Allemands, les Français et les Italiens.

Aujourd’hui, ils sont, comme nous tous, en attente d’une reprise touristique et de pouvoir à nouveau dépenser leur budget vacances en Espagne !

En tant que propriétaire, vous devez vous acquitter d’obligations légales, des taxes et impôts divers et suivre certaines procédures administratives pour officialiser et assumer votre achat. Outre ce qui suit, sachez que vous devez comptabiliser dans vos frais : les charges de copropriété, les impôts d’ordures ménagères, les coûts d’énergie tels que l’électricité, l’eau, l’assurance habitation obligatoire pour couvrir les risques d’incendie, vol, etc…

Les différentes taxes en Espagne

1. IBI – L’impôt sur les biens immeubles En Espagne, « l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles » ou IBI est une taxe foncière qui fait partie du système fiscal et qui est prélevée sur la propriété d’un bien immobilier.

La taxe IBI permet de financer en partie les dépenses publiques liées aux services municipaux.

Chaque commune choisit sa date de prélèvement de l’impôt, à date fixe chaque année, généralement du 1er mai au 20 juillet.

L’IBI se calcule en fonction de la valeur cadastrale de l’immobilier, selon la nature de l’habitation, sa valeur et les critères précis de chaque commune. Il est l'équivalent de nos «revenu cadastral» et «précompte immobilier» en Belgique ou France et varie en fonction du type de bien, de la région et de la commune.

Vous pouvez vous faire aider d’un avocat ou d’un gestor pour le paiement de cette taxe surtout si vous souhaitez fractionner ou échelonner le paiement. Dans tous les cas, ne pas payer ne serait pas judicieux. En général, cette taxe est directement prélevée à la source, comme une domiciliation bancaire, sur le compte en banque renseigné lors de l’enregistrement de votre bien à la commune.

Veillez à créditer votre compte du montant nécessaire ou à tout le moins à ce que cet impôt soit bien soldé avant le 31 décembre de l’année en cours.

Sinon, vous risquez une amende qui peut être assez élevée et qui sera directement prélevée l’année qui suit.

2. La taxe de seconde résidence

Si votre bien n’est ni loué ni votre résidence principale, il devient automatiquement votre résidence secondaire.

L’administration fiscale espagnole considère alors qu’il s’agit d’un investissement immobilier qui rapporte de l’argent et vous devez assumer « l’Impuesto Sobre la Renta de no Residentes ». L’impôt pour seconde résidence est calculé en fonction de la valeur du bien, de sa situation géographique et est déterminé par la commune.

Le taux est de 19% si vous êtes ressortissant européen ou 24% si vous ne l’êtes pas, applicable sur 1,1 % de la valeur cadastrale du bien. (exemple de calcul : pour un bien dont la valeur cadastrale est de 100.000 €, l’impôt se chiffre à 209 € (soit 19 % de 1.100 €)

La déclaration de l’impôt des non-résidents est une déclaration spontanée du propriétaire, vous ne recevrez donc aucune invitation à payer.

La déclaration peut être réalisée par l’intermédiaire d’un avocat ou un gestor, annuellement, en même temps que les revenus liés à la propriété. La taxe est à payer chaque année avant le 31 décembre, sous peine d’amende.

3. La taxe sur le revenu locatif

Vous avez une résidence secondaire et vous proposez des locations ?

Si vous décidez de louer votre bien, qu’il soit dans une zone urbaine, rurale ou touristique, vous devrez toujours procéder à une déclaration de ces revenus auprès du fisc espagnol.

Si votre maison ou appartement est loué, les revenus fonciers doivent être déclarés trimestriellement auprès de l’administration fiscale. Le taux d’imposition s’élève à 19% pour les résidents de l’Union Européenne et 24% pour les autres. Les recettes liées aux locations sont donc soumises à l’imposition du bénéfice réel, soit sur les revenus nets hors charges et frais déductibles liés à la maintenance du bien (copropriété, assurance, intérêts sur prêt hypothécaire, impôts locaux et ordures ménagères, maintenance, nettoyage, frais d’avocats ou gestor et 3% de dépréciation annuelle). Donc, il s’agit de la différence entre votre revenu locatif et vos dépenses engagées.

Si vous êtes résident fiscal, vous recevez un abattement fiscal de 60 % sur les revenus nets des locations.

Il est conseillé de consulter un gestor pour réaliser une projection des recettes puis de se charger de la procédure administrative pour le paiement de la taxe.

4. L’impôt sur le patrimoine

Cette taxe concerne tous les propriétaires, résidents ou non-résidents, qui possèdent un patrimoine en Espagne et dont la valeur est supérieure à 700.000€. Le calcul est annuel et arrêté au 31 décembre de l’année calendrier, sur une base de 0,2% à 2,5% maximum. En tant que résident fiscal, un abattement imposable de 300.000€ est appliqué, mais l’ensemble du patrimoine, même à l’étranger compte.

En tant que non-résident, seul le patrimoine espagnol compte mais l’abattement n’est pas possible. Le paiement devra être enregistré au plus tard au mois de juin de l’année qui suit l’année du calcul de l’impôt.

5. La licence touristique

La législation espagnole impose l’obtention d’une licence touristique obligatoire pour pouvoir louer à court terme des biens immeubles.

Tous les propriétaires qui souhaitent faire de la location estivale ou sur de courtes périodes (moins de 2 mois) doivent donc enregistrer leurs propriétés sur le registre du Ministère local en charge du tourisme.

Il faut compléter et présenter une inscription au Registre des entreprises et des établissements professionnels touristiques.

Bien entendu, certaines conditions d’accueil et de sécurité pour les locataires seront vérifiées avant de recevoir ensuite, le numéro d’enregistrement touristique du bien concerné.

Il faudra également :

      Obtenir les formulaires de réclamation de l’administration locale

      Publier le numéro de la licence dans toutes les annonces de location

      Tenir un registre des locataires et le communiquer aux autorités dans les délais obligatoires

      Déclarer au fisc les revenus des locations

Pour l’obtention de la licence touristique, vous pouvez effectuer la procédure par vos propres moyens via le net et la commune d’appartenance du bien ou contactez un gestor ou un avocat.

6. L’impôt sur la plus-value

Lors de la vente d’un bien immobilier, celle-ci peut être soumise à l’obligation de payer la « plusvalia », soit le bénéfice de l’augmentation de la valeur du bien, intitulé « Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana ».

Cet impôt est payé directement aux autorités locales par le vendeur du bien immobilier. Le montant dépend aussi de la valeur cadastrale du terrain, de la période pendant laquelle l’ancien propriétaire a possédé le terrain, ainsi que de la commune.

La plus-value est égale à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, corrigée de certains éléments (frais d'achat, inflation...). et s’élève pour les non-résidents au taux de 19 %. A cela s'ajoute également la taxe locale sur les plus-values foncières.

Dès que le profit tiré de la vente aura été déterminé avec précision, ce « revenu de l'épargne » sera soumis à l'impôt espagnol sur les revenus.

Et la succession ?

Le droit international prévoit que la loi de l’État où l’immeuble est situé régit la succession immobilière. Même si le défunt résidait en Belgique ou en France, c’est normalement le droit espagnol qui est en vigueur.

Dans le cas de figure où le défunt avait sa résidence habituelle en Espagne, et s’il occupait sa résidence plus de 183 jours par an, c’est d’office le droit espagnol qui est d’application.

Précisons également que les Communautés sont autonomes au niveau fiscal pour les successions. Raison pour laquelle certaines Communautés offrent une importante exonération des droits de succession, qui oscillent entre 7,65% et 34%.

Le montant à payer dépend notamment de la valeur de la vente, du degré de parenté, du patrimoine du bénéficiaire avant héritage (pour les non-résidents, il est uniquement tenu compte des biens situés en Espagne).

Au moment du décès, les droits de succession sur la valeur nette de l'immeuble espagnol, seront calculés au choix, selon la législation fédérale ou la réglementation régionale. Dans ce dernier cas, un facteur de rattachement est obligatoire entre la région concernée et celle où l'immeuble est situé pour obtenir des exonérations plus élevées et/ou des taux plus faibles et/ou des crédits d'impôts.

La législation fédérale prévoit une taxation plus onéreuse. L'exonération est plafonnée à 16.000 EUR par héritier et les taux varient entre 7,65 et 34 %.

Avant de faire un choix, il vaut mieux solliciter les conseils d'un avocat, notaire ou gestor spécialisé en matière de succession.

EN RESUMÉ

Lorsqu'un particulier devient résident fiscal en Espagne et qu’il est propriétaire d'un bien immobilier, il est obligé de le mentionner dans sa déclaration annuelle de revenus.

S’il s’agit d’une propriété qui lui sert de résidence officielle, il n'y a pas d'impôt à payer.

Si la propriété est inhabitée ou n’est pas celle de la résidence principale, alors un impôt de seconde résidence est exigé dont le montant varie en fonction de la valeur cadastrale du bien.

Si la propriété est louée, les revenus locatifs seront taxés en fonction du rendement du capital immobilier.

Si la propriété est vendue avec un gain, le propriétaire sera taxé sur ce montant. Néanmoins, si ce dernier réinvestit tout ou une partie de cet argent dans l’achat d’une nouvelle résidence principale, il sera exonéré fiscalement de la taxe sur la plus-value.

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